济南商品房交易可"一证上市" 土地使用证处境尴尬
发表时间:2015/03/18   作者:佚名
  
  3月1日,不动产统一登记在一些城市率先落地。政策实施后,不少市民所关心的仍然集中在土地使用权、证方面,例如土地使用权到期之后该如何续期,土地使用证在房地产交易过程中究竟发挥什么作用等问题。作为一项向全社会推行的政策,不动产统一登记政策还有不少细节需要落实和完善。
土地证没那么“霸道”:
土地证若到期,房子仍然是自己的
近日,有舆论称新版《不动产权证书》中出现的“使用期限”一栏内容意味着“全国业主变房客”。对此,国土资源部部长姜大明表示,使用期限栏目是登记土地使用期限,使用权有期限,所有权无期限。
所有权无期限的官方说法让不少济南市民松了一口气,但使用权有期限,到期之后居民如何处理却依然让市民感到不解。
记者了解到,《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。有法律界人士表示,自动续期只是给出了问题的一个解决方向,但自动续期的流程如何,续期之后如何备案登记等问题目前并无细则,也无其他相关规范。
可以肯定的是,“土地证一到期,房子就不是自己的了”这类说法是没有法律依据的。
土地证不过一“小证”:
目前济南商品房交易可“一证上市”
在之前进行的房产交易中,并没有使用土地使用证。一些市民担心,自己买房时并没有办理土地使用证,今后会不会影响房产交易?
房管部门的工作人员表示,济南目前的政策是“一证上市”,即只用房产证就能够完成房产的交易、抵押、贷款等,也没有对于房产开发商必须要给市民分割土地“小证”做出硬性规定。
在不动产登记中,没有土地证也可以进行登记,在办理土地使用证后可以在证书上添加。这也导致了市民对于土地证并不重视。
一般来说,开发商需要先取得整个地块的土地使用证,才能对土地进行开发。开发完成后,待所有房源测绘完毕、土地开发的贷款还清、业主的房产证办理之后,才能够计算每位业主“分摊”的土地面积,办理土地分割后的“小证”。这样“麻烦”的程序让市民对于土地“小证”的办理望而却步。
而对于今后土地证会不会在房产交易过程中起到一定作用,还需更详细的政策的出台。
土地证地位尴尬:
房、地不分家,房产证可定所有权
按照《中华人民共和国物权法》的规定,建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。而建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
济南市国土部门一位工作人员介绍,从这个规定可以看出,房、地是不分家的,所谓的“地随房走、房随地走”就是这个意思。
有市民表示,在交易过程中,会不会出现房产已经过户,由于土地证没有过户,而导致同宗土地上房产和地产被两个人分开交易的情况?对此,该工作人员表示,目前还没有遇到这种情况,因为目前的“一证上市”政策,在实际处理过程中,工作人员会首先查看房产证的所有人,如果已经过户,一般会认为房产所有人有土地使用权。
只是如此一来,土地使用证的处境便有些“尴尬”了。工作人员表示,目前国家还没有出台细则,一些细节性的问题应该如何解决现在还不好说。“细则出台的过程一定会把这些情况都考虑进去,慢慢完善这项制度。”工作人员说。办理土地证流程首次办理商品房的土地使用证时需要准备分割转让许可证的原件、宗地图复印件、房产证复印件、购房合同复印件、购房发票复印件、契税发票复印件、申请人身份证复印件、土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书9份材料。
土地使用证过户
需要准备变更后的房产证复印件、原房主土地使用证、存量房买卖协议(即网签协议)复印件、购房款发票复印件、契税发票复印件、买房者身份证复印件6份材料。土地证使用期限对于经过招拍挂程序的土地,使用期限从开发商拿地时间开始计算。房改房是上个世纪八九十年代的产物,土地一般为划拨土地,在2008年之前无法交易,2008年政策放开后,市民才可以进行交易。对于房改房,市民在办理土地使用证时还需缴纳房价的1%作为土地出让金,使用期限从缴纳出让金的日期开始计算。
土地证办理费用
申请人只需要到所在区国土资源局办理就可以了,费用是100平方米以内(包含100平方米)13元,每超过50平方米加收5元,最高不超过30元。按照相关规定,办理时限是20个工作日,不过工作人员表示,一般只需7到10工作日就能够全部办理完成。
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